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楼市大调整的当下,买什么样的房产最安全?

时间:2018-05-15 来源:美房网 点击: 评论:0

近日,据新华社消息,住建部负责人就房地产市场调控问题,约谈了成都、太原两市政府相关负责人。此前,住建部已经在短期内约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市。

约谈中强调,要牢固树立“四个意识”,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。同时,住建部在约谈中指出,要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署,切实采取有力措施,认真落实稳房价、稳租金的调控目标;要加快制定住房发展规划,有针对性地增加有效供给,抓紧调整土地和住房供应结构,大力发展中小套型普通住房;加强资金管控,有效降低金融杠杆,防范市场风险;大力整顿规范市场秩序,加强预期管理和舆论引导,遏制投机炒作,支持和满足群众刚性居住需求。

以上透露了哪些信息?

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这是今年三月份统计局关于各个城市新建商品住房价格变化的统计表,上面提到的十二座城市房价的涨幅变化可以参照对比。三月份的数据显然有点落后,在最新的统计数据出炉前,近一阶段时间的涨幅其实不用等数据出来了,市场很热涨幅突出的,一定是西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原,被约谈的这十二市。被约谈恰恰说明是目前涨的很凶的城市。

房产市场一直都会有一种平衡的存在,这十二市必然是达到了政府认为楼市过热为前提。接下来,这十二座城市在控制楼市方面会有所行动。

此次约谈中强调要认真落实稳房价、稳租金的调控目标。关于房价和房租我们重点聊聊。

稳房价和稳租金,是一种用消耗时间等待价值夯实的过程。分析目前的政策意图:是要托底和保护整体的中国楼市。这里还有一个内容,政策是允许房价有调整的,而且可以调整的幅度也是有预期和标准的。(不允许房价大跌是底线)然后再夯实房价和租金。对于整体的大部分价值区域来说,假设涨幅是A,回调的幅度是B,那A肯定是远远大于B的。这也是历年来,感觉上房价越调控越贵的一个原因。我们感受到的是一个多年累积的结果。调控实际上有两种作用,一是可以抑制房价过快上涨。二是它本身是一种保护楼市的机制,因为可以灵活的根据城市的情况,制定相关的政策,防止楼市崩盘。为楼市以后的健康发展奠定基础。用时间和经济发展以及人民收入的增长,消化楼市的泡沫。这也是国外一些房地产专家看不懂中国楼市的重要原因。

刚刚我们说的房价和房租,很多人没有意识到,两项本身就属于房产投资的重要内涵。房产的升值,带来的收益是两种收益,一是买进卖出获得差价部分,这部分直接与房价有关。二是与租金相关的租售比(租金回报率)。国际上其他国家是非常注重这个指标。在我国被忽略的主要原因是,关于投资房产最重要的获利方式是赚差价,由于过去人们在差价部分收益颇丰,赚得盆满钵满,靠租金收益这一项往往是被忽略的。以后的投资风格会转变,随着租售并举的政策大力推行,租金将成为衡量房产是否有价值的重要指标。

最理想的投资目标变得更简单了,那些租金收益高的项目才是最佳的投资标的。可以通过租售比(静态租赁回报率;计算方法是一年租金/房屋价格)的指标来衡量。前一段时间我们分析过100座城市的租售比,发现有一半以上的城市的住宅租金回报率在2%—3%。一线城市的不少住宅租金回报率仅仅处于1%—2%,低得可怜。而一些商业和商住公寓的回报率确非常高。以我们选定的南通市的商住公寓为例,具体算一下回报率。

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这是项目具体的实际价格表,我们以中间的房子总价为278640元的公寓为例来说明,用租金1500元乘以12个月,然后再比上房子的总价278640元,算的结果为6.5%。这个回报率要远远高于住宅的回报率。更为重要的是,在托管机构包租的情况下,租金每年滚雪球递增3%。我们还是以该总价的公寓为例,计算5年以后的租金回报率。按照3%的递增,我们可以算出它五年后的租金为1739元,1739乘以12个月,比上278640元得到的回报率将高达7.5%。这是一个非常可观的回报。这仅仅是五年以后的回报率,租金收益五年后还会以每年3%的速度增长,这样的收入回报是非常惊人的。

在租购并举的大趋势下,租金会成为衡量房子价值最关键的指标,有租金支持的房产才最安全,因为当你处于楼市平稳的时期,靠赚取价格的差价的方式已不现实,这一阶段,租金收益会成为重要的收益。同时未来,房价和租金会呈现这样的关系,租金高的房产也往往是升值最快的房产!

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