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正处在风口浪尖上的商住公寓,你看清了吗?

时间:2018-05-11 来源:美房网 点击: 评论:0

因城施策导致的认知误差

当下商住公寓阵营按城市划分,基本分为两大派,一是以北京为代表的“政策收紧型”,而且该派目前只有两座城市,北京和上海。二是,除了北京上海以外的其它一些城市,这些城市基本属于“政策扩张型”。政策收紧型,顾名思义,就是对待商住公寓相对严厉,严格限制商住公寓市场。而扩张型是政策对于商住公寓鼓励,且政策上扶持,有很多的利好。

出现两种截然不同的政策态度,很大的原因是因城施策,城市发展的特点和方向不同。我们先讨论“政策收紧型”,北京和上海严控商住公寓,基于两点原因:

一是租购并举政策的推行,租购并举政策的推行要实现的目标是各占百分之五十。什么意思?城市的商品房和租赁住房,市场份额各占一半。显然这是政策的终极目标,想要完全兑现还要政策的持续推进和时间,但是从部分城市楼市正在实施的政策看,目前正在努力实现这样的目标,加大租赁市场的份额。我们以上海为例,它的规划中,十三五期间,新增住房供应总套数比“十二五”增加60%左右;租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。可以看到这个规划正在努力扩大租赁市场所占的份额。这与商住公寓有什么关系?政策收紧商住公寓,就是希望更多的商住公寓转为租赁住房,这样的话,就可以快速实现租赁住房的市场份额扩大。而持有这些公寓的,政策希望是国有属性的机构,以及一些其他的社会资本为绝对力量。国家持续增加租赁方面的影响力和最终的话语权。收紧商住公寓,意味着北京和上海关于商住类公寓已经逐步形成公司持有的大格局,鼓励资本集团式运营,挤压出个人持有的部分。这是商住公寓被严控的重要原因。

二是,北京和上海与人口相关的城市规划便是严控人口。而严格控制商住的面积,(甚至不再审批商住)以及去商住公寓的“住的功能”,恰恰是符合控制人口的政策初衷。要知道有很多人,在没资格或者买不起商品房的时候,会流向商住公寓市场。严控了这部分需求,实际就可以实现变相控人的目的。

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以上分析了上海和北京两个城市,被严控的原因,那未来严控商住公寓的城市,公寓的价值走向会怎么样?

基本会形成这样的局面,国资背景的企业和大机构以及社会资本,会收购大量的公寓,转为租赁住房,或者自持出租,或者资产证券化。同时商住公寓不再审批的情况下,存量房被相关机构大量的收走,存量公寓会变得越来越少以至于绝版。同时租赁市场的扩大,它是一个双向的挤压,会直接导致商品房市场承压,供应减少。也就意味着,可以用于居住的完全拥有产权的房子全线告急,而完全拥有产权的房子除了商品房,就是未来稀缺的公寓。公寓市场会受到追捧。目前来看,已经有很多机构纷纷进入公寓市场,四处出击,大量收购商住公寓项目。

政策扩张型城市的商住公寓

目前除了北京和上海以外,多数城市的商住政策均为政策扩张型。与政策收紧型城市的根本区别是:人口政策是相反的。这些城市需要人口,不是控人,它们需要引入人口,加快人口的流入。我们可以留意到最近这段时间,各个城市的对于人才和人口的争夺战简直到了白热化的程度。商住公寓的利好更是一波接着一波。与北京和上海因为政策的收紧,造成公寓的稀缺不同,政策扩张型城市的公寓,正在形成“公寓的住宅化。”我们来看具体一些城市的相关政策:

深圳市福田区、罗湖区、南山区商务公寓可申请入学!

福田区:

深圳实行积分入学,根据户籍、住房、社保缴纳等情况进行积分,按照积分排序依次录取。现在买商务公寓也有积分了,拥有公寓可以去上学,成为了可能。

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根据福田区积分规则,与商务公寓有关的是第三类、第四类学位分别可积分70分。

罗湖区早在2016年12月15日,罗湖区教育局发布了《关于商务公寓申请我区义务教育阶段学位有关要求的告示》。

也就是,商务公寓用于申请罗湖学位时变成特殊房产类,并需要提供无房证明和实际居住证明。

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而南山教育局明确指出:“家庭名下的商务公寓为唯一住房的,可按特殊类房产进行申请。”

无独有偶,日前广东省的佛山市流管办正式公布了《佛山市新市民积分制服务管理办法(征求意见稿)》。

房产情况得分则从原来的拥有合法居住房产积80分,拟更改为本人、配偶或本人直系亲属(父母、子女)在佛山市拥有合法房产(含商业类,如公寓、商铺、写字楼等),按房产建筑面积每平方米积1分计分,拥有多个房产证明的,按各产权面积相加的总和面积计算积分,最高可积144分。从合法居住房产到合法房产的转变,意味着,征求意见稿如获通过,在佛山购买商业公寓、商铺、写字楼等房产物业也可积分入学!

最近安徽六安市就出台了对于公寓重大扶持和利好的政策,比如鼓励各银行业金融机构在国家统一信贷政策的基础上,加大对企事业单位和个人购买商业、办公等非住宅商品房的贷款支持力度,提高审贷效率。各银行对购置非住宅商品房的金融支持力度将作为选择物业维修资金等资金存放行的参考依据。

合肥对于商住公寓的政策,在居住方面简直是与住宅同一标准,可以享受与住宅的同等待遇民水民电。前段时间,有市民在12345政府服务直通车上咨询关于合肥40年商住房水电气改民用的政策。

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从官方回复中可以发现,合肥市已经在执行40年公寓可以改为民水民电。唯一的条件是只要是实际居住用途,就完全可以。同时我们还发现了一条关于公寓产权到期的消息的的重磅回复。

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官方的回复为,房子是私人永久产权,不会收回的,目前为止没有办理过产权有超过40年的,如果超过应该是补交土地出让金。

除了政策上的重大利好和扶持政策外,商住公寓自身也具有以下优势。 

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目前看很多城市的公寓市场非常火热,例如合肥市统计局发布了2018年一季度全市房地产市场运行简析,今年一季度住宅投资中,别墅、高档公寓投资8亿元,增长20.6%。

写在最后:无论是政策收紧型城市,还是政策扩张型的城市,公寓的的整体的价值不言而喻,都将迎来各种利好。公寓和住宅的投资逻辑有相似性,但并不是所有的城市,所有的公寓都值得投资,那些具有潜力的城市,位置在交通枢纽和产业中心的公寓才是值得我们关注的。

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