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租金这么高,长租公寓凭什么火爆?

时间:2018-04-16 来源:美房网 点击: 评论:0

都说长租公寓租金高,到底有多高呢,以上海为例,笔者实地走访多个品牌长租公寓发现,综合各类费用,长租公寓比其他租赁住房每月花费高10%左右。

怎么高出来的呢,有的是房间配置更好,如公共空间、健身器材等;有的是房间改造成本高,独立厨卫,洗衣机、冰箱、电视、桌椅等;有的是附加服务费用,如定期清洁卫生、免费维修等等……

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还有经营管理成本,这是长期性的,也是长租公寓比其他租赁住房多出来的主要成本。集中式长租公寓,每个店都设有服务台,客服、保洁等最起码配有两三个人;分散式长租公寓,每个区域也设有服务中心,各种工作人员,而且必定有线上服务平台,为租户提供线上缴纳水电费、报修、退房等服务。

对一切租赁住房来说,最主要的成本是拿房成本。长租公寓目前开发商自持房源还较少,市场上主要是“二房东”性质的,即运营机构从个人业主或其他主体手里承租房源,进行装修改造后统一管理出租。

在高拿房成本和高运营成本现实下,尽管长租公寓租金比较高,但租金仍然难以覆盖成本。从这个角度讲,长租公寓的租金真不算高。

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而且,长租公寓可以一次性签约两年及以上,即锁定了未来租金,即便将来周边房租涨多高,运营机构在不毁约的情况下都不能涨租。

在这种状态下为什么还有那么多运营机构能坚持下去呢?原因有三:

一是有些机构很早就拿了大量长期房源,拿房成本相对较少;

二是大部分长租公寓品牌都在融资,贴钱运营抢占市场,等着将来市场占有量足够高的时候收割利益;

三是有些品牌在探索其他盈利途径,如粉丝经济,如办公社区等。

只要坚持下去,有这大量的租客资源,未来还不是想咋赚钱就咋赚钱。

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那么,为什么有这么多人接受这种长租公寓呢?

不论是笔者和租客交谈还是网上相关信息,都显示便利规范是大部分人选择长租公寓的主要原因。一方面,水电网络等等不用自己花太多精力,运营机构配备了多方面的服务,居住方便;另一方面,机构毁约风险小,不像其他租赁,房东动不动就涨租或收取其他费用,而且长租公寓改造相对规范,也不怕安全检查。

但是,长租公寓的规范性这一优势正在丧失,随着租售并举的确立,租赁市场各种利好落地,各地政府在加大租赁市场管理和服务。如上海、杭州等,政府牵头建立统一租赁平台,房源真实性、合同规范性等都有政府把关,房东违约成本高。也就是说租长租公寓和其他房源风险性是相当的。

为了保持竞争优势,长租公寓就要在便利性这一点上加大力度了。但是,这一优势再大,对租客的吸引力也是有限的,而对运营机构来说,成本增加又较多。

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留给长租公寓的时间不多了,随着租赁市场的成熟,长租公寓的优势将越来越小,长租公寓们必须赶快探索出个性化的竞争力和盈利点。

或为租客提供增值服务,如当前已经受到年轻白领青睐的公共空间;或低租金、利用租客信用贷款进行其他投资活动;或利用大量租客的租赁数据,进行其他大数据服务……总之,八仙过海,有“神通”的渡过苦海收割利益,没“神通”的就等着被别人收割吧。

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