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震惊!长租公寓将让房租产生跳跃式上涨!

时间:2018-04-10 来源:美房网 点击: 评论:0

在租购并举政策推动下,我国住房租赁市场一片火热,尤其突出的是长租公寓的火爆。

互联网创业公司、开发商、地产服务商、酒店集团,等等机构,争相入场,扩房源、抢租客、拼概念……各显神通,扩张规模,抢占市场。

住房租赁市场.jpg

据自如寓公布的数据,2015年长租公寓的门店增长率不足15%,但是2016年增长率接近35%,2017年更是高达40%。这已经不是快速发展了,而是跑步前进,以这势头,好像长租公寓很快就主导住房租赁市场了。

资本也不甘人后,今年显得尤其积极。先是链家旗下“自如”完成40亿元A轮融资,刷新中国长租公寓行业最高单次融资纪录。紧接着,蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资。

融这么多钱,怎么花呢?自如和蛋壳选择了同样的方向。获得天价融资,自如做的第一件事就是把规模扩张纳入下一步的战略规划。蛋壳也宣布该笔融资会用在企业规模的加速扩张等方面。

房租.jpg

规模!规模!规模!

一方面,据测算,长租公寓管理房间数量少于10000间的基本没有利润可言,即便达到一定的量,整体出租率也要在95%以上才能盈利。不扩大到一定的规模,拥有相当量的租客资源,就很难盈利,倒闭关门的达摩克里斯之剑就时刻高悬头顶。

这不是杞人忧天,在长租公寓雄起的2017年,也有GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等几个长租公寓品牌因为经营不善而退出市场。

另一方面,中国城市有数亿流动人口有租房需求,长租公寓发展潜力巨大,你不加紧扩张规模,市场就会被别的品牌公寓抢占。现在正是市场初级阶段,是各品牌真刀真枪“抢肉”的时候。如果你这个时候不努力抢,未来市场格局确立,头部企业“吃肉”,你只能“喝剩汤”。
蛋壳高管估计,接下来的三年内,长租公寓领域会出现两到三家持有房间数超过100万间,估值100亿美金以上的超级独角兽。这就是蛋壳的远见,这就是蛋壳拿到融资就扩张规模的原因。

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但扩张规模有一个让人头痛的难关——房租太高。中国房价高大家都知道,房价高就意味着购房成本高,购房成本高业主就希望房子能带来高收益,兑现到租赁市场就是要求高租金。长租公寓经营机构也很伤啊,拿房成本太高了。

长租公寓经营机构本质上还是“二房东”,传统的“二房东”都是靠租金差价赚钱的。但长租公寓不行。长租公寓的存在基础就是服务质量高,要高服务质量就要多花人力物力等等成本。所以,尽管长租公寓已经比周边其他房源租金高了一大截,但仍然只能勉强维持收支平衡,甚至还在亏损,何谈盈利。

怎么办?理想的状态是利用社群、金融等其他手段盈利,但目前很少有品牌探索出成熟的路子。所以,很多品牌只能用下九流的手段了,最广为人知的就是很多长租公寓电表跑的飞快,还有物业管理费、网络费虚高等等流氓手段。

另外就是继续提高租金,这不,在长租公寓高租金的“示范”和租购并举政策的推动下,整个租赁市场的租金水平去年以来已经有相当大的上涨了。

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但是,即便如此,租赁服务收益也只能维持机构的生存,扩张规模,只能靠融资。租赁市场正处于巨大红利期,资本看得见,长租公寓机构看得见,房东自然也看得见。所以,不但是租客的租房成本升高,长租公寓机构的拿房成本同样升高。而且,在众多长租公寓机构的竞争下,它们的抢房成本还会继续升高。

资本又不是做慈善的,他们是为了赚钱才投的长租公寓,现在拿他们的钱抢占房源,未来要十倍百倍的还给他们。怎么还?租金将是最重要的方式之一,当市场格局确立,长租公寓机构必将大幅提高租金,不但要通过租金盈利,更要补回规模扩张时付出的成本。

曾经的互联网打车、共享单车等行业,哪个不是资本贴钱扩张规模,然后大鱼吃小鱼,占据行业绝对优势、用户养成使用后,开始大肆提高服务费用,攫取回报。住房本身就是生存不可或缺的刚需,又有高房价的基础在前,涨租更是谁都难以抵抗的。在可预见的未来,房租还将有跳跃式的上涨。

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